存量房时代已经到来，越来越多的人选择购买二手房。未来中国楼市交易的主导者可能不再是开发商，而是买卖二手房的中介。新房供应量和成交量都在萎缩，这一趋势在大城市表现得更为明显。分布在市中心的新房属于豪宅类型，价格太高；分布在远郊区的新房，位置太偏僻。一比较，二手房可能是更合适的选择。居住需求有了更多延展。因为各种各样的需求，比如学区房、交通便捷度或者楼盘周边配套的成熟度等，人们在新房和二手房的选择中越来越倾向于后者。换房在中国越来越普遍。随着家庭成员的增加、居住需求的变化，中国家庭每隔数年就会换一套房子住，而不是选择一辈子只买一套房子，买到二手房的可能性也会随之变大。

二手房将成为买房者选购房产的主流选择之一，然而二手房买卖的复杂程度远比新房要高。很多人在买二手房之前，甚至还搞不清楚基本的买卖流程。下面我为大家梳理一下二手房买卖的来龙去脉，并且将重点展开房价确定后的流程和步骤—这个阶段也是最容易有变数的阶段。首先，卖方先把房源信息挂出来，同时买方从不同渠道寻找房源。买卖双方在这一阶段都可以选择跟几个中介同时打交道。卖方为了接触到更多客户，更快成交，可以将房子同时委托给多个中介(有利于提升办事效率)；而买方也可以多找几个中介看房，有些房源是单个中介机构独有的，多找几家中介可以看到更多房源。其次，中介介人，带买方看房源。当买卖双方匹配以后，还有4件事要做：卖方与买方达成交易意向，谈妥一个双方都能接受的价格，买卖双方签署《买卖定金协议书》等文件，买方向卖方支付定金，签署《存量房屋买卖合同》等交易文件。

在买卖双方预约网签时间并通过网签后，这套房只能卖给已签约的买主，若违约需赔付违约金。网签发生在贷款之前，并非贷款批下来之后才进行网签。商业贷款的流程是：先评估交易房屋现值，由此推算出买方应支付首付的数额；接下来贷款银行面签，批贷款；在完税过户后办理物业交割，办理抵押登记，领取他项权利证，领取抵押后的房产证，贷款银行发放贷款。公积金贷款的流程是：在交易房屋现值评估、买方支付首付之后，还需要由公积金管理中心做初审，进而完税过户和进行物业交割，然后贷款银行放贷，办理抵押登记，领取抵押后房产证，至此整个流程完成。

即使步骤如此明了，仍有三个地方需要特别注意。第一，对于没有解除抵押的房子，在卖家还清贷款并由银行出具抵押注销材料后，才能进行产权过户。第二，现在有很多交易是连环单，比如“卖一买一”，可能同时牵扯到至少2套房子的买卖，买卖双方应该在交易前期达成协议，因为二手房交易涉及交定金、等待过户等相对耗时的环节。第三，充分了解房地产市场政策是一次成功交易的基础。除了明确到底要交多少税、多少首付，可能在哪个环节出问题，还要做好充分的市场调研，比如，房子是否有抵押，能不能过户?房子是否被法院查封?房本上所有房主是否都同意卖房?如果不提前调研，你会发现，即便顺利走完全部交易流程，最后买到房子，也仍然有一堆问题等着解决。